poseidonsukko.ru → Отдых

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция. Сдавать квартиру официально? Почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски? Обязательные пункты договора

«Заплати налоги и спи спокойно», - слоган, регулярно напоминающий о необходимости отчисления определенной суммы от ваших доходов государству. Сдача квартиры также налогами. При неуплате вас будет ожидать немалый штраф. Платить налоги за квартиры в аренду необходимо ежегодно. До 30 апреля вы должны посетить инспектора, заполнить декларацию и внести нужную сумму. После этого в течение года вы можете быть свободны. Также вы можете оформить ИП, после чего налог для вас станет меньше.

Если вы сдаете элитное жилье (дороже 85 тысяч) или же несколько квартир, имеет смысл купить патент на это.

Где искать жильцов

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – правильные жильцы. Найти таковых вы можете как самостоятельно, так и с помощью агентств, занимающихся недвижимостью. Решите, кого вы хотели бы видеть у себя: будет ли это одинокая девушка, супружеская пара или компания студентов. Если у вас хороший ремонт и светлая мебель, заранее оговорите, согласны ли вы пускать квартирантов с маленькими детьми и животными. Не полагайтесь исключительно на агента, встретьтесь с будущими арендаторами лично и убедитесь, что эти люди вызывают у вас доверие.

По крайней мере в первые месяцы наведывайтесь к жильцам в гости, чтобы убедиться, что они чистоплотны и не намерены разнести ваше имущество.

Как правильно составлять договор

Договор между арендатором и арендодателем – это гарантия того, что отношения обеих сторон будут честными и плодотворными. Примеры составления договора вы можете найти в интернете, однако помните, что вы можете отразить в документе все, что придет вам в голову. Укажите состояние квартиры, мебели и прочего имущества, которое в ней находится, чтобы нечестные квартиранты не попытались прикарманить вашу стиральную машину и серебряные ложечки. Опишите требования, предъявляемые вами к арендаторам: к примеру, не шуметь после одиннадцати и предупреждать, если к ним будут приезжать гости. В свою очередь, ваши квартиранты также могут попросить внести некоторые пункты, которые защитят их и их имущество.

Залог

Прежде чем сдавать жилье, попросите квартирантов оставить некоторую сумму в качестве залога (она может равняться стоимости за месяц). В случае если недобросовестные съемщики съедут, оставив квартиру в ненадлежащем состоянии, воспользовавшись залогом, вы сможете придать жилью приемлемый вид.

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

Как найти хороших жильцов?
Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное - сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, - это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, - пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника - они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель - написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни - всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности - всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку - создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать - решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Буду рада, если это поможет и вам.

Мне часто задают вопросы:

Как найти хороших жильцов?
Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, - пусть блестит и сверкает!

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности - всё это также необходимо указать в объявлении.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Заключение

Буду рада, если это поможет и вам.

Если кто-то из вас хоть раз задумывался о том, чтобы сменить свое место проживания, район, город или даже страну — вы меня поймете.

Свою небольшую однокомнатную квартиру в панельном доме на Будапештской улице (в центре Купчино, Санкт-Петербург) мы выкупили в 2006 году. До нас она сдавалась в аренду наверное уже 10-12 лет. Досталось жилье нам без соответствующего ухода и ремонта.

До сих пор помню, как смеялись грузчики над ее состоянием, перевозя нашу мебель и технику из старой съемной в «новую», но уже свою квартиру.

Немного личной истории так сказать.

Мы разделили семейную жилплощадь, которая пустовала. Разошлись с родственниками, выплатив половину ее стоимости по рыночной цене на тот момент. Деньги тогда мы заработали сами, обошлись без ипотеки и кредитов. Очень кстати пришлись наши накопления и заработки, чтобы отдать 1,5 млн. рублей за несколько месяцев.

Думаю, нам очень повезло, что тогда так получилось.

Вместе с женой мы сделали ремонт по своему вкусу и прожили в квартире около двух лет. Наш первый сын родился и научился ходить на этом островке личного пространства. Но мы понимали, что 32,5 квадратных метров — это слишком мало для комфортного проживания нашей растущей семьи.

Еще через год у нас родился второй ребенок. Но мы уже три месяца жили по новому адресу. В арендованной квартире после ремонта, в огромных 86 квадратных метрах из двух комнат и кухней, размером во всю нашу прошлую жилую площадь.

Свою «малосемейку», как говорят некоторые агенты по недвижимости, мы сдали в аренду молодой паре. Денег от аренды вполне хватало на то, чтобы с небольшой доплатой позволить себе две комнаты вместо одной.

Так и началась наша эра профессиональных квартиросъемщиков, движимых стремлением пока не задерживаться на одном месте.

В этой истории мной были совершены ряд грубых ошибок, о которых я периодически напоминаю своим клиентам и менеджерам. Подробнее о них — для вас в этом посте.

Почему для меня выгодно «кочевничество»?

Об этом уже есть И подобных ей написано много.

Это совсем другой стиль жизни. Когда ты решаешься сменить не только район, но и город. И отправляешься за свежими впечатлениями вместе со своей семьей.

Когда намеренно лишаешь себя привычного уклада жизни и вынуждаешь себя не копить барахло. Учишься жить экономично. Делаешь только те покупки, которые пригодятся надолго. Которые при этом не лишают тебя мобильности.

Лозунг «к черту культ безумного потребления!» действительно срабатывает только в отрыве от насиженного места.

Мне нравится наблюдать за изменениями в моей жизни. Появляются личные интересы, вроде катания на велосипедах всей семьей или проживание на даче все лето напролет, которые были для меня недоступны по «старому адресу».

Когда мы перебрались в другой город (Воронеж), в зачет от сдачи квартиры в СПб пошла оплата за местное жилье. Приятной неожиданностью стало то, что региональный рынок недвижимости запаздывает с ценами и аппетитами агентств недвижимости в сравнении со столичными.

Поэтому теперь мы снимали двухкомнатную квартиру в 65 метров, которую полностью оплачивала наша однушка в СПб. Нам хватало даже на оплату коммунальных услуг. Стоимость коммуналки тоже была ниже купчинских ТСЖ.

Удачный выбор места проживания, в новом районе с хвойным лесопарком и практически незаселенными новостройками не ограничивался только экономией на аренде. Средний чек нашей семьи на продуктах питания также снизился в 1,5-2 раза.

Все это фактически нам позволяло уже не так сильно беспокоиться об уровне заработка, как это было важно в Санкт-Петербурге.

Нам стало хватать и половины денег, которые мы зарабатывали там.

Первый звоночек

Когда в очередной раз у нас сменились жильцы в квартире в СПб — я прекрасно помнил, как прошлые арендаторы всегда исправно перечисляли оплату, присылали оплаченные квитанции за комуслуги и совместными усилиями мы чинили холодильник, освещение в ванной и что-то еще по-мелочи.

И я поверил, что так будет всегда.

Потому что прошлый опыт мне подсказывал — порядочные люди есть. Я ведь и сам снимаю жилье много лет, постоянно на связи с собственником, отправляю оплату и оплачиваю потребленное мной и моей семьей тепло, свет и воду.

Работая в 2006-2009 годах в недвижимости, я насмотрелся разных неприятностей, связанных с арендой и покупкой жилья. И видел разгромленные квартиры и огромные долги по квартплате, убитую мебель и технику после сдачи.

Но, как настоящий сапожник без сапог, я упорно не видел сигналов, которые до меня доходили.

Они сообщали мне — нужно больше контроля. Жильцы уже в третий раз задержали оплату, ссылаясь на сложности с банковскими переводами именно на мою карту. С извинениями и все такое, но денег не было.

Первый сигнал был еще в декабре, а последний случился в апреле. Когда на мой вопрос об очередном платеже я получил звонок по телефону с констатацией: «Мы съезжаем на следующей неделе! Когда вам передать ключи?»

Я получил наезд по телефону

Что мол поздно спохватился задавать вопросы про коммуналку и состояние квартиры. Ряд неожиданных претензий о том, что мне было все-равно на то, как себя чувствуют жильцы. Оказывается, я должен был чаще интересоваться их судьбой, чаще звонить, навещать их лично.

За месяц до их апелляции на съезд я поменял в квартире сломавшуюся стиральную машину (прослужила почти 10 лет, это ж надо!) на отремонтированную двухлетнюю с Avito, с гарантией от мастерской. Старую взяли в зачет, забрали и привезли новую. Все было сделано за пару часов по телефону.

А теперь оказалось, что мне нужно было купить новую, потому что я этакий олигарх. Даже не раскошелился на новую стиралку для брошенных и забытых мной арендаторов. Нужно было следить за падением цен на аренду и предлагать снизить цену и т.д. и т.п.

Короче, претензии родом из детского сада, с желанием научить меня как нужно жить правильно.

Если что-то не устраивает нужно с достоинством попрощаться

Самое большое разочарование принесли неоплаченные счета по квартплате, которую жильцы сами решили не платить. Решили, что им стало дорого снимать уже убитую ими квартиру в спальном районе и за «бешенные» деньги. Решили меня об этом не уведомлять. Присылали липовые чеки за ранее совершенные коммунальные платежи.

И вот краткий результат моей доверчивости и неосмотрительности в работе с «партнерами по бизнесу».

Честно признаюсь, я не знал что с этим делать. Я не был готов к такому повороту событий, когда арендатор уже съехал и оставил ключи знакомому агенту.

Квартира была в ужасном состоянии. По ковролину ходили в уличной обуви, оборвали обои (скорее всего, собачка, которую со мной тоже не согласовали), испортили мебель и сантехнику.

Я потратил еще дополнительно немало денег на то, чтобы вызвать профессиональную уборку и вернуть квартире вменяемый вид. Починить сантехнику, отмыть ковролин, заменить мебель.

Сказать, что я был невероятно расстроен ситуацией — мало

Штука в том, что находиться внутри проблемы или конфликта и сразу же видеть решение способны очень немногие люди. Если верить психологам — таких людей меньше 10%.

К тому же, жесткий стиль — не мой подход. Я пытался угрожать и сообщил, что продам долги, если не будет оплаты. Но это был слабый ход. А после использования несвойственного мне приема, переговоры оказались полностью провалены.

Оставалось рассчитывать только на порядочность арендатора. Но на мою последнюю просьбу погасить задолженность по квартплате, Валерий мне смело заявил, что верить никому в этой жизни нельзя и позже прислал СМС

Везде встречаются непорядочные люди и читеры, которые ищут обходы и оправдания для снятия с себя личной ответственности.

Рассчитывают «нагреть» партнера или «отзеркалить» собственные проблемы.

Возможно кто-то из них потерял работу, доход перестал быть регулярным и квартира просто стала не по карману. Разбираться в сложившейся ситуации, которая повлекла такой исход, я уже не хочу.

Честно сообщить о том, что есть затруднения или о своем решении съехать еще до наступления критической ситуации — нужно иметь хорошую силу духа и крепкие нервы. Но их не оказалось.

Я не стал бы отыгрывать подобную ситуацию дальше по-цепочке на своем собственнике жилья. Эта волна была поглощена мной и моей подушкой безопасности. И это оказался хороший урок для моей будущей осмотрительности при выборе партнеров.

В наше время порог искренности и порядочности заметно просел и в бизнесе и в личных отношениях между людьми. Если выбирать между остаться на улице или обмануть и навешать долгов — многие молча выберут второе.

Чтобы вы не допустили моих ошибок с вашими арендаторами и жильцами, хочу передать вам рекомендации моего знакомого агента по недвижимости.

Татьяна выручила меня в этой непростой ситуации. Помогла все отмыть (пригласила бригаду уборщиков), обновить мебель (дала рекомендации где и что лучше купить) и подыскала новых жильцов.

4 ценных совета от Татьяны Вережниковой , агента по недвижимости со стажем работы 15 лет

♣ Если есть второй комплект ключей — всегда держите его при себе.

Никогда, никогда не отдавайте все ключи от квартиры вашим арендаторам. Лучше будет даже, если во входной двери окажется второй замок. Вот от него ключ можно не оставлять вовсе. Пусть запирают дверь на один замок. В случае наступления проблем или серьезных потерь — вы приезжаете и запираете квартиру своим ключом и ждете жильцов для разговора.

Никогда не пренебрегайте перезаключением договора аренды.

Пожалуй, это и есть моя основная ошибка. Я забыл его продлить. Жильцы промониторили закон, подготовились, набрались мужества стойко сопротивляться и пошли «ва-банк». Мой неподготовленный и сумбурный план давления по телефону за 1200 километров от объекта с треском провалился. Не пожалейте денег и делайте это регулярно! Перезаключение договора в любом агентстве стоит от 500 до 2000 рублей. Это может уберечь вас от неприятностей.

♦ Смените стратегию оплаты коммунальных платежей.

Возьмите эту обязанность на себя. С арендатора берите деньги сразу за аренду + КУ. Выведите среднюю цифру. Например, 15 000 рублей — аренда + 2 500 КУ в среднем по году. Вот и устанавливайте ставку 17 500 рублей и получайте ее на руки. Можно оплачивать КУ удаленно, один раз сохранив шаблоны платежей в Сбербанк.Онлайн или через другие платежные системы.

♠ Нужна решительность действовать незамедлительно.

Помните — это ваша собственность, даже после определенного срока эксплуатации. Пускай в этой собственности уже живут только ваши прошлые мечты, а не вы сами. Если вопрос в величине арендной ставки, то это дело решаемое. Но если нет оплаты от арендатора — 3 дня и пакуем чемоданы. Никаких задержек быть не может.

Ситуация с квартирами в аренду в крупных городах не изменится в ближайшие 50 лет.

Это по-прежнему рынок продавца (Арендодателя) и только вы решаете, кто будет жить в вашем доме, пока вас там нет и на каких условиях вы будете менять доступ к нему в обмен на оплату.

Надеюсь, эти советы помогут вам не наломать дров при выборе собственного жилья или при сдаче своего объекта недвижимости.